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マンション経営における管理費について

2018.07.03

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管理費はマンション経営を行う上で必ず発生するコストです。ただし、その意味合いは一棟マンション経営と区分マンション経営ではやや違ってきます。管理費とはどのようなもので、どう捉えればいいのか、その概要を解説しましょう。

一棟マンション経営の管理費について

一棟マンションを経営する場合、マンションの管理・運用に関わる費用はオーナー自身が調整して支払うことになります。管理費とは、大雑把にいえば共用部分の管理や維持費用などにかかるランニングコストです。管理会社を利用するか、オーナー自身が自主管理を行うか、それぞれ担当箇所を決めて分担するかによって、その内容と金額は変わってきます。管理費には例えば次のようなものがあります。

 

共用部分で使用する水道光熱費

エントランス、共用廊下、駐車場などで発生する水道光熱費です。

 

共用部分の消耗品・備品費

電球や清掃用具などの実費です。マンション内の掲示板、会議室などに必要な机、椅子などが含まれることもあります。

 

保険料

火災保険やその他損害保険料など、保険会社に支払う費用です。

 

管理会社を利用する際の費用

管理会社を利用することでかかる費用は、管理委託費とも呼ばれます。諸設備の維持・管理・点検業務、共用部分の清掃業務などに加えて、居住者同士のトラブル対処なども管理会社の仕事の範囲に入ります。管理員を置いて受付業務を行ってもらう場合は、その人件費もかかります。

区分マンション経営の管理費は管理会社に任せることができる?

区分マンション経営では、通常、管理会社が全体の管理費用を調整します。オーナー自身がどの項目にいくら使うかといった調整を行う必要はなく、管理会社に対し、毎月決められた額を支払う形になります。

修繕費、修繕積立金について

マンション経営においては、管理費とは別に修繕費、修繕積立金も必要になります。マンションの共用部分に関して、日常的な管理の中で修理が必要になるものが修繕費、大規模修繕を実施するために毎月一定額を積み立てていくのが修繕積立金です。

 

一棟マンション経営では、これもオーナー自身が家賃収入の中から捻出することになります。積立金にするかどうかはオーナーの判断です。しかし、故障や不具合による修理、大規模修繕も必要なものであることは間違いないので、いずれにしろ必要不可欠なコストとして計算しておかなければなりません。

 

区分マンション経営では、やはり管理会社に支払うケースが多いでしょう。あるいは区分所有者同士で構成する管理組合に支払う形になることもあります。管理費と合わせていくらかかるかは物件購入の際にわかりますが、注意したいのは、修繕積立金は年数が経つにつれて徐々に値上がりすることがあることです。

まとめ

管理費や修繕積立金は、一棟マンション経営ではオーナー自らがやりくりをするため業務が煩雑なものになります。管理会社に一括して外注することもできますが、その場合は当然、コストがかかります。

対して、区分マンション経営では発生する金額が比較的少なく、管理会社に決まった額を支払うだけでいいので、考え方としてはシンプルです。この点から見れば、不動産投資初心者はまず区分マンション経営から始めてみるのがわかりやすいでしょう。