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不動産投資で知っておくべき利回りの計算方法

2018.06.30

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不動産投資のための物件を探していると目につくのが「利回り」という言葉です。物件購入のための決め手のひとつにもなる利回りの種類、計算法などについて解説しましょう。

利回りの種類

利回りとは、投資した金額=元本に対して収益が占める割合のことです。不動産投資では、物件購入価格に対し、1年間にどれだけの割合で利益が得られるかを示す指標となります。ただし、不動産投資の利回りの計算方法はひとつではありません。代表的なものは次の3種類になります。

 

表面利回り

「年間賃料÷物件購入価格×100」という計算式で示されるのが表面利回りです。グロス利回りとも呼ばれ、不動産会社の販売図面などによく記載されています。計算式にある「年間賃料」にはランニングコストなどは入っていないことに注意しましょう。

 

実質利回り

「(年間賃料-年間支出)÷物件購入価格×100」という計算式で示されるのが実質利回りです。ネット利回りとも呼ばれます。家賃収入から経費、税金などを差し引いた額を使用します。物件購入価格にも、購入時の諸費用を加えることもあります。より正確性が高い数字といえます。

 

想定利回り

表面利回りと同じ「年間賃料÷物件購入価格×100」という計算式で割り出されますが、想定利回りは満室を想定した年間の家賃収入をもとにしています。こちらも販売図面などに使用されることがあります。最も収入が高くなる場合を想定した数字となることに留意してください。

投資における支出とは

実質利回りの計算式にある「年間支出」とは具体的にどのような項目が当てはまるのでしょう。代表的な費用としては、固定資産税、都市計画税、火災保険料、賃貸管理手数料、建物管理費、修繕積立金といったものがあります。これに税理士・弁護士への報酬などが入ることもあるでしょう。経費やランニングコストとして想定されるものは基本すべて入れるようにします。

 

不動産投資の利回りの変化はなぜ起きる?

利回りは物件の築年数、構造、立地などによって変わります。

例えば、新築と中古では購入価格に大きな差があります。築10年の物件が新築の7~8割の価格で購入できたとすれば、利回りは中古のほうが高くなります。もちろん、新築と中古では家賃も違ってきますが、購入価格差ほどの大きな差はつかないからです。

ただし、同じ中古物件でも古すぎたり、メンテンスや修理にコストがかかったりするようだとまた事情が違ってきます。

 

構造でいえば、鉄筋コンクリートのワンルームマンションよりも木造のワンルームのほうが利回りは高くなるのが一般的です。これも鉄筋コンクリートのほうが投資額は高いのに、家賃にはそれほど大きな差がつかないためです。ただ、木造は耐用年数が短くなり、融資を受けづらいというデメリットもあります。そもそも入居者が現れなければ、利回りがいくら高くても意味がありません。その点では人気のあるエリアかどうかも影響してきます。立地がよければ売却もしやすくなります。

 

利回りはまた、景気によっても左右されます。不況が長引けば不動産価格は低い水準で推移します。家賃も上がらなければ利回りはそれほど高くなりません。

しかし、東京は現在、東京オリンピック開催の影響で不動産価格の上昇が見込まれており、海外投資家の視線も注がれているといわれます。東京では不動産は今が“買い時”で、この時期に投資し、現在すでに微増傾向にあるマンションなどの賃料がさらに上がれば、今後、高い利回りが得られる可能性があると観測されています。一方、東京オリンピック以降は再び不動産価格は下落するという見方もあります。

まとめ

不動産投資のための物件を探していると目につくのが「利回り」という言葉です。物件購入のための決め手のひとつにもなる利回りの種類、計算法などについて解説しましょう。