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不動産投資において経費として計上できる項目とは?

2017.11.16

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不動産投資を行う上で、ぜひ把握しておきたいのが確定申告時に役立つ必要経費の知識です。ここでは、経費として計上するとどんなメリットがあるのか、どのような項目が経費として計上できるのかについて解説します。

経費として計上するメリット

不動産投資には他の金融商品にはない特徴があります。それは、不動産所得は総合課税の対象になるということです。

総合課税されるということは、次のような恩恵を得られます。例えば、会社員として給与をもらっている人が不動産投資でも収入を得ているとしましょう。減価償却費など不動産事業に関わる経費は、確定申告をすれば必要経費として認められるため、給与所得と合算した収入から経費分を引いた額を所得として申請できます(確定申告における所得とは収入から経費を引いた額のことです)。

所得税や住民税の額はその所得によって決まるので、結果的に税金が安くなります。仮に帳簿上、不動産事業において経費を差し引くと赤字になったとすれば、給与所得との損益通算が成り立ち、かなりの節税となります。

不動産投資で経費として計上できる主な項目

では、不動産投資で必要経費として計上できる項目にはどのようなものがあるのでしょうか。主なものを挙げてみましょう。

管理費

アパート・マンション管理を行う会社に支払う管理費です。管理会社は建物の定期検査、エレベーターや電気設備など建物設備の保守管理、エントランスなど共用部の維持管理、空室の管理、トラブル対応などの業務を行います。

修繕費

建物や部屋の設備、建具などの修繕、修理、取り換えなどにかかる費用です。大雑把にいえば通常の維持管理のため、あるいは原状を回復するための費用は修繕費として認められます。

一方、建物の避難階段の取付けなど、物理的に付け加えた部分の金額、用途変更のための改造、改装に直接要した費用は修繕費として認められないなど、細かい規定があるので注意が必要です。

管理会社に支払う修繕積立金も、一定の条件を満たせば、実際に修繕を行ったタイミングでなく毎年の経費としての計上が可能です。

減価償却費

減価償却費は、建物の購入費を、その建物の耐用年数よって何年かに分けて配分し、各年の費用として計上するものです。建物の耐用年数は国税庁が発表している「耐用年数(建物・建物附属設備)」をもとに計算します。計算式は「減価償却費の額=取得価格×法定耐用年数に応じた償却率」となります。

損害保険料

投資物件にかけている火災保険、地震保険、賃貸住宅費用補償保険なども必要経費として計上できます。ただし、複数年分を一括で支払ったとしても、経費計上できるのは初年度分のみなので要注意です。

ローンの利息

金融機関から融資された借入金の利息分です。また、不動産を購入する際に利用したローンの保証料も必要経費として計上できます。

税理士への支払い

税理士に確定申告書の作成を依頼した場合、その作成費用が計上できます。

税金関連

土地、建物に対する固定資産税・都市計画税などの税金も計上できます。賃貸物件取得時の登録免許税、不動産所得税も同様です。

物件見学や物件管理などに使用する交通費

物件の内見や物件管理、不動産投資会社や管理会社との面談など、不動産業務に際して発生した交通費はすべて計上できます。

管理会社への手数料

家賃の集金代行や入居者募集など、管理会社に支払う手数料も計上可能です。

登記費用

前出の登録免許税の他、司法書士手数料など登記に関する費用もすべて計上できます。

不動産投資で経費として計上できない項目

一方、必要経費として計上できると思われがちですが、実際には計上できない項目もあります。

 

身内への給与の支払い

妻や子供に対して支払う給与は、通常は必要経費として計上できません。しかし、所有する不動産が増えて「事業的規模」とみなされ、さらに青色申告を行うと、身内への給与は「青色事業専従者給与」とすることができ、経費として計上できるようになります。

 

所得税や住民税

固定資産税、都市計画税、不動産所得税などの各種税金は必要経費として計上できますが、所得税や住民税など所得にかかる税金は計上できません。

業務に関係ない交際費や水道光熱費など

交際費や水道光熱費などは、取引の記録などに基づき、業務上必要であったことが明らかである場合にしか計上できません。

まとめ

不動産所得を税務署に申告する際には、こうした経費についての知識が欠かせません。節税という恩恵を受けるために、しっかりと経費について知り、節税対策を練るようにしましょう。