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不動産投資における資金調達について

2018.04.08

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好条件と思える不動産物件が見つかれば、一刻も早く購入して運用を始めたいと思うのが人情というもの。しかし、そのためには確実で安全な資金調達を行わなければなりません。ここでは不動産投資における資金調達を考えるときに知っておきたい基礎知識について解説しましょう。

金融機関から資金を調達するまでの流れ

金融機関から融資を受けるまでの流れは、おおよそ次のようになります。

 

(1)書類や資料を用意して、金融機関へ融資の申し出をする

(2)金融機関でローンの審査がスタート

(3)融資の可否の結果が出て、融資決定であれば(4)へ

(4)担当者からローンの仕組みや繰り上げ返済、金利などについての説明を受け、金銭消費貸借契約などの契約を結ぶ

(5)融資が実行され、所有権が移転されたら晴れてオーナーです。

 

なお、(1)の書類・資料は、売買図面、登記簿謄本、固定資産税評価証明書、物件概要書、キャッシュフロー試算表、建物図面、源泉徴収票、確定申告書などがあります。

アパート一棟経営における資金調達先の金融機関について

融資の基準や融資額は、金融機関によって傾向が異なります。アパート一棟経営を行う場合を想定して、どのような違いがあるのかを見てみましょう。

 

都市銀行

三菱東京UFJ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行などメガバンクは融資審査が厳しいことで知られます。かわりに金利が低く、融資を受けられるエリアも広く(支店が多い)、場合によっては高額融資も可能です。その他の都市銀行もこれに準じた特徴があり、ハードルは高いといえます。アパート一棟経営の場合、ある程度まとまった額の自己資金、収入(年収1,000万円以上など)など融資希望者の属性、資産の担保価値、対象となる不動産物件の積算価値と収益力が基準を満たしていれば融資を受けられる可能性はあるでしょう。

 

地方銀行

地方銀行は都市銀行と比べれば、相対的に審査が通りやすいといえます。ただし、個人の属性、物件の価値と収益力、しっかりとした事業収支計画などは入念にチェックされます。融資金利は都市銀行より高く、融資額は上限1億~3億円というところが多いようです。また、物件か住居、勤務地がその銀行の営業エリア内にあることが条件となっていることがほとんどです。アパート一棟経営であれば現実的な選択の一つです。

 

信用金庫

地元住民か地元物件が対象なら、地方銀行よりもさらに事業性を重視して検討してくれる可能性があります。融資金利は2%台前半~2%台後半と、都市銀行に比べれば高いでしょう。こちらもアパート一棟経営の融資先として選択肢の一つとなります。

 

区分所有マンション経営における資金調達について

アパート一棟経営と異なり、区分所有マンション経営では組めるローンが限られ、審査が通りにくいケースがあります。複数の部屋を扱うことでリスクヘッジできるアパート一棟経営と異なり、一部屋しかない区分所有マンションでは空室リスクが高くなることや、区分所有では土地を担保にできないといったことが、審査が通りにくい理由です。

 

融資が受けられるか受けられないか、より条件の良いローンはどれかといった判断は、初心者にはわかりづらいものです。どの金融機関にお願いすればいいか、まず不動産投資専門の会社に相談してみましょう。不動産投資会社が提携しているローンであれば、よりローンも組みやすくなるはずです。

融資を受けることが難しい主なケース

個人の属性で融資を受けることが難しいケースにはどのようなものがあるか、具体例を挙げてみましょう。

 

年収

地方銀行、信用金庫の場合、目安として年収500万円以上あることが望ましいでしょう。月収にアップダウンがあるなど、収入が安定しない人も条件は悪くなります。

 

勤続年数

現在の会社に勤務して3年未満など、勤続年数が少ない人は不利になります。安定した企業であるかどうかも評価ポイントです。自営業の場合はやや不利でしょう。

 

他の高額ローン

住宅ローン、車のローンなどの借入金が大きい人は条件が悪くなります。借入の限度額が下がることもあります。

 

延滞歴や滞納歴

ローン返済などで延滞歴、滞納歴がある場合も不利です。

まとめ

資金調達は不動産投資に欠かせないプロセスであるだけに、融資を受ける場合には確実に行いたいものです。要望や不安な点があれば、不動産投資会社に率直に相談を持ちかけてみるのが有効でしょう。