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不動産投資ローンの金利

2018.06.30

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不動産投資を行うとき、多くの人が利用することになる不動産投資ローン。その金利には大きく分けて固定金利と変動金利という2種類があります。それぞれどのような特徴、そしてメリット・デメリットがあるのか、今回は不動産投資ローンの金利について解説します。

不動産投資ローンとは

不動産投資ローンとは、不動産投資のための物件購入に利用できるローンのことです。都市銀行、地方銀行、信用金庫などの金融機関が、投資用不動産の購入資金という用途に限ってこのローンを用意し、融資を行っています。

 

不動産関係のローンというと、一般的に身近なのは住宅ローンでしょう。しかし、住宅ローンと不動産投資ローンは明確に種類が異なるローンです。

まず、住宅ローンと不動産投資ローンはその用途の違いから、金融機関による審査基準が異なります。住宅ローンでは個人の年収や返済能力といった属性が重視されるのに対して、不動産投資ローンでは事業としての採算性、収益性も重視されます。審査基準がより厳しいのは不動産投資ローンです。金利設定も不動産投資ローンのほうが高めで、金融機関によって2%~7%と幅があります。なお、住宅ローンとして融資された資金を不動産投資に使用すると契約違反となり、最悪の場合、一括返済を求められることもあります。

不動産投資ローンにおける金利の種類

不動産投資ローンの金利には大きく分けて次の2種類があります。

 

固定金利

返済完了までの全期間、金利が見直されることはなく、同一の金利を支払うのが固定金利です。金利は完済まで変わらないので、返済計画が立てやすいこと、金利変動のリスクを考えなくてすむことがメリットです。デメリットは今後、金利が下がったときにその恩恵を受けられないことです。また、固定金利に適用される金利は、変動金利に適用される金利よりもやや高く設定されています。その分、変動金利と比べて割高だと感じる人もいるでしょう。

 

変動金利

半年に1回、金利の見直しが、5年ごとに1回、返済額の見直しが実施されるのが変動金利です。金利の見直しは半年ごとに行われますが、金利上昇が起きた場合でも、5年間のうちは返済額が変わることはないということです。

また、金利の上昇によって返済額が増えた場合には、これまでの返済額の1.25倍までを上限とすると決められています。この変動金利タイプは、低金利期や今後も金利の上昇はないと予測される時期には利用者が多く、また、固定金利に比べて月々の返済額も低く抑えられます。ただ、その一方で将来、金利が上昇するというリスクもあります。

 

細かくいえば、変動金利には注意すべき点が他にもあります。まず、月々の返済額が5年間変わらないのは事実ですが、その間も半年に1回金利の見直しは行われています。さらに1.25倍を上限とするルールが適用されると返済額をそれ以上にすることができないため、返済による元金の減りが少なくなってしまいます。

また、もしも金利の上昇が非常に大きくなると、利息分が毎月の返済額を超える「未払利息」が生じる危険性もあります。この場合は毎月返済をしているにもかかわらず、元金は減らないという状況となってしまいます。

まとめ

総じていえば、固定金利は金利の先行きを気にすることなく、多少割高であったとしても確実に返していける方法を選びたい人、万一、返済額が増えると負担が大きくなると考える人に向いているでしょう。一方、変動金利は比較的短期間での返済を考えている人、今後の金利変動に対して予測ができ、返済期間とのバランスで変動金利のほうが有利だと考える人にとって適した選択となるはずです。

不動産投資でローンを組む際は、これらのポイントを参考に、固定金利か変動金利かの選択をしてみてはいかがでしょうか。