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中古マンション経営で必要なのはリノベーション?

2018.06.30

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中古マンションを購入してマンション経営を行う際、物件をリノベーションして始めるというプランを持つ人が増えています。リノベーションによって中古マンションに大規模な改装を施すことは、マンション経営にどのようなメリットとデメリットをもたらすのかについて考えます。

リノベーションのメリット

マンション経営をする上で避けては通れないのが、「空室リスク」です。とくに中古マンションでは物件の老朽化具合によって空室リスクが増し、家賃も新築に比べて低めに設定せざるを得ません。

 

そこでリノベーションが効果を発揮します。

中古マンション経営者が一番期待するリノベーションのメリットは、リノベーションによって物件の価値を再び高め、空室リスクを軽減させることでしょう。物件をすでに所有していてそろそろ経年劣化が目立ってきた時期はもちろんですが、最初から中古物件を購入する場合にもリノベーションは有効です。

後者のケースでは、中古マンションに狙いを定めることで物件の選択範囲も広くなります。すでにできあがっている新築マンションと違い、中古マンションをリノベーションするのであれば、間取りや内装をある程度、自分の好きなようにコントロールすることもできます。とくに、立地は最高だけれど、新築の物件が見つからないといった場合には、中古マンションを購入してリノベーションを施すことで、優良物件へと変貌させられる可能性があります。また、中古+リノベーションという組み合わせは、新築購入よりも総コストを低く抑えられるでしょう。

リノベーションのデメリット

中古マンションのリノベーションは、上記のようなメリットがあるばかりではありません。

 

まず、たとえ新築相当の内装にすることができても、中古物件である事実が変わるわけではありません。入居募集広告上の表記は中古物件のままです(もちろんリノベーションをアピール材料にすることはできます)。

また、改修には限界があり、耐久性など住宅としてのコアな部分の劣化まではどうしようもありません。とくに区分所有であれば、マンション本体や共用部分は古いままということになります。

さらに、床材や壁材の変更は上下階や隣接する部屋に対する騒音問題が発生するため改修レベルに規定があったり、水道管・排水管の移動や増設など大幅な変更は構造上難しいといった事態が発生したりすることもあるでしょう。

 

他にも、コストを抑えられるとはいっても、リノベーションには多額の工事施工費用がかかることは事実です。その費用を融資で調達しようとした場合、中古物件は評価額が低いため思ったように必要な額を借りられないこともあります。

 

リノベーションを行う前には、本当にリノベーションが実行できるのか、費用対効果はどうなのか、そのための資金はどうするのかといった点について事前に検討する必要があることを知っておきましょう。

リノベーションに向いている物件はどんな物件?

中古マンションを購入するとき、リノベーションに向いている物件かどうかをしっかりと確認することも大切です。

 

まず、これまでリノベーションをしたことのない物件は、新築当時の構造がそのまま残されているので工事の手を入れやすい傾向にあり、リノベーションに向いているといえます。また、築年数が20年以上経過している物件は、間取りや内装が時代遅れになっていることが多いので、リノベーションによる効果がより大きいでしょう。

ただし、1981年に建築物の新耐震基準が施行されているため、それ以前に建てられた物件の場合は耐震診断、耐震改修が必要になり、工事に必要な工程が増えてしまうので要注意です。

また、定期的なメンテンスが行われてきた物件のほうが工事はたやすくなります。これまでの管理状況についてもよく調べ、チェックしておきましょう。

まとめ

新築マンションの価格が上昇する中、中古マンションをリノベーションして経営しようという人は今後さらに増えていくと思われます。その際は上記のようなメリット・デメリットがあることを理解した上で、最善の選択をするよう心がけてみてください。