マンション経営について

ABOUT

マンション経営とは

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マンション経営とは、マンションを購入し、
そのマンションを他人に賃貸する事で家賃収入を得る事です。
比較的低いリスクで長期的に安定した収入を得る事の出来る資産運用法のひとつであり、
節税や私的年金等の様々なメリットを受ける事ができます。

マンション経営のメリット

年金未納や少子化問題による年金受給に対する不安、高齢化社会による医療保障に対する不安、
また税負担額増加や各種控除の廃止等による税金制度に対する不安。
こういった将来への不安をマンション経営を行う事で解消される方々が増えています。

01

私設年金として
“老後の暮らしにゆとり”を

年金制度の崩壊で自己防衛策を早めに考える人が増えています。マンション経営を行うことで、安定した家賃収入がそのまま私設年金になります。

02

保険代替効果で
“ご家族にも安心”

マンション購入に融資を利用した場合、団体信用生命保険に加入することとなります。万が一の死亡に備えた保証を得る事が出来、更に遺族年金としても活用いただけます。

03

節税対策で
“今の暮らしに余裕”を

国民の負担増が避けられない税制問題には誰もが不安を抱えています。マンション経営は確定申告により所得税と住民税の大幅な節税が可能です。

ローリスクロングリターンの
マンション経営

マンション経営は、ローリスクロングリターンの資産運用です。
株や証券などのように専門知識も必要なく、資産を保持し安定した収益を得る事ができます。

01

高利回りで安定した
不労所得

預貯金金利は最低、株式相場も下落する中、賃貸ワンルームマンションの賃料相場は安定しています。

02

現金よりもお得な
相続税対策

現金の相続税評価額は100%に対して不動産は約30%近く評価額を圧縮する事ができます。

03

少ない予算で
資産が持てる

都心のワンルームマンションは買い時価格に下がってきています。ローンの利用で少ない資金から始めることができ、月々の実質負担もほとんどありません。

マンション選びに必要な
5つのポイント

POINT

マンションを選ぶにあたって重要な5つのこと。
それは、「立地」「管理体制(建物、賃貸)」「価格」「設備」「販売会社」です。
しっかりと検討してご自身にあったマンション選びを行いましょう。

POINT 01 立地

マンションは立地が全て!ということもありませんが、最大のポイントと言っても過言ではありません。「賃貸がつくこと」が前提となるマンション経営において、マンションを「買う」という選択肢を選びにくい単身者の賃貸需要は非常に重要な要素となります。

その単身者が重要視するひとつのポイントが立地です。仕事場からアクセスが良い、例えば便利な都心で駅が近い、そういった場所にあるワンルームマンションは投資に適しているといえるでしょう。最近では横浜、川崎などの人気が高く、供給数も多くなってきています。ただし、アクセスが良いからといって、賑わう歓楽街が非常に近いといった場所となると、住環境的に住みづらいという方も多くでてきます。バランスが重要です。

POINT 02 管理体制

マンションは管理が命!というわけではありませんが、立地と同様、非常に重要な要素となります。管理の質によっては、20年後、30年後の資産価値に大きな違いが出ることがあります。優れたマンション経営には、資産価値をできる限り維持出来る管理が必須事項です。

賃料回収や賃借人とのやり取りなど、専門的な知識や労力が必要とされる管理業務はオーナー様がご自身で行うのはなかなか厳しいため、基本的には賃貸管理会社に管理を委託することになります。よって、その管理会社選びは非常に重要となってきます。契約条件やノウハウだけではなく、オーナー様の資産をしっかり守る真摯な姿勢を持つ管理会社を選びましょう。

POINT 03 価格

不動産には2つとして同じものはありません。提示されている価格が適正なのかどうか判断は難しいと思いますが、そのひとつの目安が金融機関の評価です。マンション経営を行うためには、「現金」か「ローン」にて支払を行う必要がありますが、ローンについては融資先の金融機関も返済が滞ってしまわないために、適正価格かどうかしっかり見極めているのです。そのため、価格が高過ぎる物件には金融機関からの評価が出ません。信頼出来る金融機関から評価がでていれば適正な価格と考えても良いでしょう。

また、もうひとつ目安となるのが利回りです。表面利回りで4%程度が一般的な目安です。あまりにも利回りが高いものはリスクも高いと考えましょう。

POINT 04 設備

多くの入居者のニーズにあった物件を選ぶことが重要です。そのため、設備仕様についてもしっかりと検討するようにしましょう。例えば、バブルの頃のワンルームと言えば、風呂、トイレ、洗面所が一体化した3点ユニットが一般的でした。また当時は土地代が非常に高く、十分な専有面積を確保出来ない結果、居室の広さが4帖程度。これでは狭くて人気がでませんが、一方で広くて豪華な設備仕様を用意してしまうと、家賃も高くなってしまいます。

マンション経営はあくまで賃貸用のマンションです。必要以上に豪華な設備仕様を用意する必要はありませんが、流行廃りに流されないデザイン、壁厚、階高など基本に忠実な物件を選ぶことをお勧めします。

POINT 05 販売会社

これまで「立地」「管理体制」「価格」「設備」と4つポイントをあげてきましたが、それは全て販売会社の考え方そのものです。マンション経営はオーナー様、販売会社、管理会社、金融機関など、全ての協力がなくては成り立ちません。

今後、数十年と付き合う会社なので、会社の歴史や大小だけではなく、様々な角度から販売会社を見極める必要性があります。管理の体制がしっかりしているか、協力的な金融機関としっかり提携しているかなども重要なポイントです。マンション経営の場合、万が一、販売会社が倒産したとしても、管理がうまくいっていれば問題ありませんが、運用をより良いものにするためにも良好な関係を築き合える販売会社をお選びになることをお勧めします。

マンション購入のステップ

STEP

マンションのご検討から、実際にお手元に引き渡され家賃が入金されるまで、
このようなステップで進んでいきます。
それぞれ重要なステップですのでご購入を検討される方は是非ご覧になってください。

STEP 01 ご検討

弊社担当者が皆様の元にお伺いし、詳しくご説明致します。マンションのお話だけではなく、お客様の必要死亡保障額の算出、生命保険の分析、理想と現実のギャップの洗い出しなど、トータル的なファイナンシャルプランニングの一環としてマンション経営を提案させていただきます。なお、プランニングの結果、メリットが出ない方もいらっしゃいます。誠に恐縮ながら、お断りさせていただく場合もございますのでご了承ください。

必要死亡保障額
の算出

生命保険
の分析

理想と現実
ギャップの洗い流し

STEP 02 重要事項説明・ご契約

ご提案の内容が気に入って頂けましたら、ご契約前に「宅地建物取引主任者」による重要事項説明を行い、物件の概要や契約時の約束事などをご確認頂きます。その上でご契約いただき、引き渡しに向けて、今後のスケジュール、回収書類の確認を行います。なお、ご契約時には手付金のお支払いをお願いしております。

重要事項の
ご確認

ご契約

スケジュール・
書類確認手付金
のお支払い

STEP 03 書類回収・ローン審査

ローンをご利用される場合は、金融機関の審査に必要な書類のご提出をお願いいたします。こちらについては、弊社も協力しつつ段取り良く進めさせて頂きます。書類が集まりましたら、金融機関に提出し、融資の可否を審査致しますが、審査の結果として融資が受けられない場合もあります。ご了承ください。なお、現金購入の場合も、公的書類や登記関係の書類がございますので、ご協力をお願いいたします。

ローンをご利用
される場合

書類回収

ローン審査

STEP 04 ローン面談・残金のご入金

審査が通りましたら、金融機関との面談が執り行われます。そこで、金融機関の担当者からローンの仕組みや、繰り上げ返済の説明、金利の説明などを受けていただきます。また、並行して購入物件に所有権、抵当権などの登記について、司法書士との内容確認を行います。こちらを完了させ、最後にマンションの引き渡し日までに残金の入金、諸費用の入金を行います。

審査通過

ローン面談

所有権等
内容確認

ご入金

STEP 05 お引渡し・ご精算

無事お引渡しです。これで晴れてマンションオーナーとなります。後日、諸費用の清算、管理関係の書類、物件の権利証が送られてきます。その後、賃料振込、管理費引き落とし、ローンの引き落としが始まります。年明けに確定申告がありますので、書類は捨てないようにご注意ください。なお、毎月の賃料明細、数か月に一回オーナー様向けの情報誌をお送りしておりますので、必ずご一読ください。担当営業マンが中心となり、その後もマンション経営をしっかりサポートして参ります。

お引渡し

書類送付

引き落とし確認

アフターサポート

マンション運用のコツ

OPERATION

マンション経営は株式やFXなどのように、数日で結果がでるものではありません。
また、海外のファンドなどのように、利回りがきわめて高いものでもありません。
これらの商品とは異なり、マンション経営はローリスクミドルリターンに位置づけられます。

主なメリットとして、年金、保険、運用、節税、相続対策を大きく分けることができますが、
個別性の強い商品のため人によって異なります。
これらのメリットを理解しながら「中長期的にじっくりと対策する」のが
マンション経営のコツです。

01

確定申告は
必ず行いましょう

マンション経営を行うと不動産所得が発生しますので、確定申告を行う必要があります。多くのケースで不動産所得が赤字となりますが、その場合、他の所得との合算で税金が還付されます。所得税は振り込みでの還付、住民税は毎月の支払額が安くなります。

オーナー様の90%以上はサラリーマンの方です。サラリーマンの方は給与から源泉徴収をされていますので、ほとんどの方は確定申告とは縁がありません。そのせいか、確定申告はどうしても後回しになり、なかにはせっかく税金が戻るのにも関わらず、申告をせずに放置されている方もいらっしゃいます(なお、5年を過ぎると還付申告はできなくなります)

確定申告は、さほど難しい作業ではありませんが、サポートが全くなければ面倒な作業です。サポートのしっかりしている会社を選びましょう。

02

リスクマネジメントは
しっかりと

マンション経営はローリスクミドルリターンの商品ですが、リスクが無いわけではありません。例えば、賃料設定を失敗し空室が続けば、賃料を得ることはできません。その場合等、賃料を下げてご提案することもございます。高い募集賃料で長期空室になるよりは、数千円でもさげて、早期制約を目指したほうが良い場合もありますし、時期や賃貸市場の動向を見極めながら、最適な賃料を随時ご案内いたします。

また、景気が好転している場面などは、金利の上昇なども考えられます。しかし、同時に賃料のアップの可能性も出てくるなど、全体を見通す力が必要です。これは、プロの目線が必要なので、一般の仲介会社などではなく、マンション経営に実績がある会社とのお付き合いがおすすめです。

03

ライフプランを
見直そう

マンション経営は原則として長期に渡る運用になります。そのなかで、ライフスタイルが変更するという事は十二分に考えられることでしょう。例えば、家族が増えた、勤め先が変わったなど、想定外のイベントが起こることもあるかと思います。また、一時的に臨時収入があったり、収入が減ることもあるでしょう。そのような場合には、マンション経営も含めたファイナンシャルプランニングが必要です。支払方法の変更や、生命保険の見直しなどの相談先をつくっておいてください。

また、ほとんどの方は2件以上のマンションを運用しています。見直し機会に新しい物件を買い増しことも有効です。買い増すことでリスクも増えますが、逆にリスクヘッジになる部分もありますので、あくまで全体像の中で最適な選択肢を見極めることがポイントとなります。

上級者の方へ

ADVANCED

既にマンション経営をされている上級者の方向けに、
これからの運営について弊社から気をつけていただきたい点をいくつかお話します。
慣れているからこそ、陥りがちな落とし穴。
ぜひご覧になってみてください。

01

利回りやブランドに
惑わされないように

マンション経営は投資なのですから、利回りは高いに越したことはありません。しかし、利回りが高いという事は、それだけリスクも高いという事だということもお忘れないように。色々な物件を見ている方だからこそ、この原則を忘れてしまう場合があります。特に、中古物件は賃料や物件の管理など、新築よりも変動要因がありますので、しっかりしたものを選ばないと後で泣きを見ることになるのでご注意ください。

また、利回りは高くないものの、立地や物件などのブランドだけで投資することにも注意が必要です。あれほど、活況だった外資系労働者も、リーマンショックと共にほとんどが姿を消してしまったこともありました。マンション経営はローリスクミドルリターンで、あまり欲をかかないのがいいのかもしれません。

02

次のパートナー選びも
慎重に!

複数の物件を持たれている方のところには、色々な営業マンがやってきます。新しいマンションを運営されるときは、改めて、どういう方とお付き合いするか、それは会社の規模よりも誠実な会社かどうか、長く何十年も付き合っていけるかどうかを皆さんの目でしっかりと見極めた方が良いでしょう。

例えば、業者によってはびっくりするような価格で値引きをしてしまうようなところもあるようです。これについては、値引きするとはいえ、不動産会社も利益が無い仕事はしたくないものですから、値引き前提での価格設定ということは疑ってみても良いかもしれません。安く買ったと思ったものが、逆に高くついては元も子もありませんから。

営業マン側としては上級者との商談はシビアになるので、必要以上にリップサービスをしてしまう方もいらっしゃいます。注意しましょう。結果的に、ご自身で動き回る方よりも、じっくり構えている方の方が、あとで苦労は無いのかもしれません。