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マンション経営で入居者とのトラブルを防ぐために必要なルール

2018.07.03

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マンション経営を行っていく上で起こりがちな入居者とのトラブルを防ぐには、事前にルールを定め、入居者に確実に伝えておくことが求められます。

今回は、入居者向けのルール作りを行う上で、とくに設定しておくべきルール、注意が必要なルールについて解説しましょう。

入居者と事前に共有しておくべきルール

まず、入居者と事前に情報共有が必要なルールについて見ていきます。

 

滞納防止のためのルール

家賃滞納を防止するルールとしては、家賃は支払日翌日には必ず入金確認をするので当日までに振込を完了すること、入金が遅れた際は督促の連絡を行い、支払いがなければ連帯保証人に連絡をすること、万一、どうしても入金が遅れる場合は事前に連絡をすること、などを決めておくと良いでしょう。

さらに、入居者に対し、「最終的に支払いがない場合、契約は解除となり、明け渡しを求めて法的措置をとる」ということをはっきり伝えておきたいところです。

 

 

民泊に関するルール

近年、外国人観光客の増加に伴って、ホテルや旅館ではなく個人宅を宿泊施設として提供する「民泊」が注目されています。

しかし、国土交通省のマンション標準管理規約には、「区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない」とあります。また、マンションごとの管理規約でも民泊を禁じるケースが増えています。

これらはそもそもマンションのオーナーが民泊を行う場合の話です。賃貸物件では、民法612条1項によって、借主が貸主の許可なしに他人に物件を貸し出すことは禁じられています。入居者には事前にこの点を説明し、民泊は禁止ということを伝えておきましょう。

 

 

共用部分の使用に関するルール

マンションには、住人全員で使用し、個人が許可なしに自由に使うことができない共用部分があります。エントランス、共用廊下、屋上、階段、外の敷地内などが共用部分にあたります。

こうしたスペースに個人の持ち物やごみなどを置いておくことはできないことを伝えましょう。また、「専用使用できる共用部分」というのもあり、こちらはベランダ、玄関ドア、窓枠、窓ガラス、網戸などが該当します。実は、これらも一般的な使用方法以外の好き勝手な使用は許されません。例えばベランダに、簡単に移動できない物置を設置すること、玄関ドアに新たにカギを増やして二重ロックにすることなどは、勝手に行うことができません。こうしたルールも事前に伝達しておいてください。

 

 

退去時のルール

建物賃貸借契約では通常、借主は退去時に物件を「原状に回復して」貸主に明け渡さならければならないと規定されています。

この「原状回復」については、国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)」というガイドラインを公表しています。

そこには、通常の生活での劣化については借主が負担する必要はなく、原状回復とは借りた当初の状態に完全に戻すことではないと示されています。簡単にいえば、原状回復の対象となるのは、借主の故意・過失などによって損耗・毀損した部分のみということです。

 

また、原状回復費用の負担は入居契約時に明確にすること、入居時の物件チェックは詳細に行うこと、とも記載されています。入居者にはこの原則を伝え、ペットによる傷や臭いの付着、喫煙によるヤニと臭いの付着……など具体的な例も混じえながら、借主の不注意、用法違反、手入れ不行き届きなどで生じた劣化は敷金から精算するなどの形で原状回復費用を徴収することを伝えましょう。

もし入居者とトラブルになったら……

入居者との間にトラブルが発生した際は、管理会社が対応にあたるのが原則です。自分1人で解決しようとせず、早いうちに管理会社に連絡をしましょう。1対1で対処しようとすると、事態が悪化したり、さらなるトラブルに発展したりする恐れがあります。

 

トラブルを未然に回避するには?

契約時に行う入居者との間のルールの取り決め・伝達・確認は、マンション経営を行うオーナーが1人で行うとなると負担が大きくなります。専門知識も必要で、入居者からあとあと「聞いていない」と言われるようなことがないよう、書類を交わすことも求められます。これも信頼できる管理会社に任せるのがベターです。

まとめ

マンション経営におけるトラブルを防ぐルールの明確化は、入居者のためにも必ずやるべきことです。管理会社の力も借りながら、しっかりとしたルール作りと、入居者との情報共有を行ってください。