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マンション経営における中古と新築の違い

2017.04.29

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マンション経営を考えるとき、中古マンションと新築マンションではどちらを選ぶべきなのでしょうか? 中古と新築、それぞれのメリットとデメリットを検証することで、その判断材料をお伝えしていきます。

中古マンション経営のメリット

中古マンション経営の最大のメリットは、まず単純に新築に比べて価格が安いことです。その分、購入資金が少なくてすむので初期費用を抑えられます。

 

また、すでに入居者がいるというケースが多く、購入後はすぐに家賃収入を得られることになります。過去のデータを確認すれば入居率がどのくらいかもわかり、収支の予想が立てやすいでしょう。新築に比べれば、新規の入居者が集まりにくいという側面はありますが、立地や建物の状態、部屋の作りなどの条件によっては、中古でも人気のある物件というのは存在します。そうした優良物件を手に入れられれば、投資対象として十分に価値の高いものになるでしょう。

中古マンション経営のデメリット

では、デメリットはどうでしょうか。中古マンションの購入額は確かに安いのですが、新築物件に比べると資産価値が低いため、ローンの審査が厳しくなります。融資が可能であっても、少なくとも30%は頭金が必要という場合が多く、どうしても自己資金率が高くなります。また、築年数や建物の状態によっては、購入してすぐに修繕やリフォームが必要になることもあります。その結果、結局は多大なコストがかかってしまうということが起こり得ます。

 

また、中古マンションの場合は入居者のニーズと賃料設定、改修のタイミング、方法など、そのときどきで見極めなければならないポイントが多く出てきます。経営センスが問われやすく、不動産投資の経験が浅い人にとっては扱いが難しい物件であるといえます。

新築マンション経営のメリット

現在の新築マンションは、部屋のデザインや間取りにこだわりがあり、設備、セキュリティも充実していることで、入居者のニーズとマッチしているケースが多いです。そのため人気が高く、入居率も当然高くなります。立地などの条件がある程度そろえば、賃料を多少高めに設定しても、入居者を確保しやすいというのが最大のメリットです。

 

また、新築の購入金額は安くはありませんが、銀行など金融機関による評価額も高く、ローンが組みやすいといえます。評価が非常に高ければ、フルローンによる融資を受けることも可能です。中古に比べて、自己資金はむしろ少なく抑えることができます。新築の場合は、購入後すぐにリフォームや修繕コストがかかるということもまずありません。

新築マンション経営のデメリット

新築マンションは中古マンションよりも購入金額が高いので、利回りも低くなるというのが新築マンション経営のデメリットとして挙げられます。

しかし安定性が高く、計画が立てやすいので利回り重視の短期運用でなく、将来を見据えた長期運用に適しているといえます。

まとめ

マンション経営を考える上で、中古マンションを選ぶか、新築マンションを選ぶかは初期の段階で考えることになる選択肢です。上記のメリットとデメリットを参考に、自分にあった運用方法に着目して選択することが重要です。