レイシャス ブログ

REICIOUS’S BLOG

マンション経営における節税対策とは?

2017.04.04

375 view

マンション経営は手堅い資産運用法であるだけでなく、節税対策にも役立たせることができます。どのような税金を、どのようにして軽減することができるのか、ここではマンション経営と節税の関係について解説しましょう。

課税対象になる不動産所得とは

マンション経営によって得た「不動産所得」は課税の対象になります。

不動産所得とは、家賃などの不動産収入から必要経費を引いたものです。家賃以外にも、頭金、更新料、敷金や保証金(返還を要しないもの)、(共益費として受け取った場合)電気代や水道代などが不動産所得に含まれます。

節税に大きく関わる損益通算とは

サラリーマンの場合、マンション経営をすると給与所得以外に不動産所得もあるという状況になります。このとき、不動産所得が黒字であれば、不動産所得+給与所得がその年の所得となり、そのすべてに税金がかかることになります。

しかし、仮に不動産所得が赤字だったとすると、その赤字金額を給与所得から控除することができ、全体の所得税を軽減することができます。これが「損益通算」です。

 

では、不動産所得が赤字になるときとはどのような場合でしょうか。

先述したように、不動産所得とは不動産収入から必要経費を引いたものです。この必要経費には、管理費、修繕費、ローンの利息、固定資産税、火災保険料などが含まれます。また、減価償却費も認められます。

例えば、建物の購入費を、その建物の耐用年数によって何年かに分けて配分し、各年の費用として計上できるのが減価償却費です。この必要経費を含めて経費として差し引くと、税務帳簿上の赤字となることは実はめずらしいことではありません。

 

このことにより、損益通算を適用できて、結果的にマンション経営を行っているサラリーマンは節税ができることになります。むしろ、赤字の額によっては会社からもらう給与から源泉徴収されていた税金が、還付金として戻ってくることもあります。

青色申告も節税につながる

もう一つ、確定申告を行うときは、通常の白色申告ではなく「青色申告」を選ぶのがおすすめです。青色申告とは、収支の帳簿をつけ、領収書などの書類を保管して、それに基づいて所得を申告する方法です。

帳簿も、家賃収入を得ている不動産が戸建5棟またはマンション・アパート10室に満たない場合は、簡易帳簿と呼ばれる現金の出入りを記録する程度の簡単なものでOKです。

 

青色申告をするメリットは、まず10万円(5棟10室以上の場合は65万円)の青色申告控除を受けられることが挙げられます。つまり、不動産所得から10万円を無条件で引いて計算できることになります。また、赤字になったときは翌年以降3年間にわたってその赤字を繰り越して、次の年の黒字を圧縮し、節税することができます。

 

これらは白色申告にはない特典です。青色申告を行いたいときはアパート・賃貸マンション経営開始の日から2ヵ月以内に居住地の税務署に申し込みをすることで、その年から開始することができます。

マンション経営における住民税と相続税、所得税の節税対策について

所得税は所得金額に対して課税される税金です。これに対して、住民税は、所得税の納税額をもとに算出される税金です。所得税が節税できれば、住民税も節税することができます。投資による資産運用には不動産投資以外にも株式投資やFX取引、先物取引など各種ありますが、これらの中でも住民税が節税できるのは不動産投資だけです。

 

また、マンション経営は相続税対策にも活用できます。相続税は、所有している財産が多いほど税率が高くなる累進課税による税金です。例えば現金9千万円を相続すれば、課税対象はそのまま9千万円となり、税率は30%です(2016年11月現在)。

しかし、賃貸マンションを相続するときは、評価額は固定資産台帳や路線価などから算出され、さらに賃貸の場合、建物の評価額が30%控除されるため、最終的な課税対象額が大幅に下がります。9千万円のマンションなら、課税対象が半分程度になることもあるでしょう。相続を機にマンション経営を始めるという選択肢には、大きなメリットがあるわけです。

まとめ

このように、節税について何か対策をしたいという人にとって、マンション経営はとても適した資産運用方法といえます。賢く節税をしながら将来の資産形成も期待できるマンション経営を、ぜひ考えてみてください。