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マンション経営の際にとるべき空室対策

2017.06.12

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マンション経営において、空室対策は常に大きな課題です。空室リスクを軽減させるにはどのような方法があるのか、賃貸料金の見直し、管理会社や不動産会社との契約の見直し、内装の見直しなど、ポイント別に解説します。

賃貸料金の見直し

賃貸料金の改訂は最終的な手段ですが、最も効果が出やすい手段でもあります。

マンションが年々古くなっていくのは避けられないことで、当初の賃料をいつまでも維持していくことは難しいです。周辺エリアの家賃相場や同じマンションの賃料との兼ね合いもあります。入居希望者が賃料の値切り交渉をしてくることも最近は多いでしょう。

このように、値下げをすれば必ず入居者が確保できるという状況になったときは、賃貸料金を下げることと、空室期間を続けること、どちらに益があるか選択を迫られることになります。賃料改訂を行う前に相場をよく調査することが大切です。その上で現在の賃料は適切と判断するのであれば、他の方法を試す必要があります。

管理会社の見直し

マンションの共用部分の清掃、設備・施設の点検やメンテナンス、入居者同士のトラブル対応などは管理会社の担当です。管理員が常駐してセキュリティー対策を兼ねた受付業務を行うこともあります。そのため管理会社の対応は、入居者にとって快適さを左右する大きな要素の一つです。お店の対応であればその場限りかもしれませんが、生活の拠点であるマンションではそうはいきません。

掃除が行き届いていない、故障した設備を放置にしがちなど、入居者からの不満があるようなら管理会社を見直すことが打開策になるでしょう。より質の高いサービス提供をする管理会社に切り替えることを検討してください。

不動産会社との契約の見直し

空室リスクを回避するには、不動産会社とサブリース契約を結ぶ方法もあります。

サブリースとは、不動産会社がオーナーに代わってマンションを借り上げ、入居者に転貸するサービスです。これにより、貸主はオーナーから不動産会社に移行、オーナーは家賃保証のサービスを受けることで継続した収入を得られます。

ただし、保証される収入額は賃料の80~90%、また、設定家賃は入居率を上げるため相場より低めに設定される傾向があります。

さらに、例えば家賃の見直しは2年ごとに行われ、将来、収入額が減っていくこともあります。契約内容をよく確認し、納得した上で活用しましょう。

内装の見直し

貸し出す部屋のクオリティーを上げる選択肢もあります。

中古マンションでは、リフォームを行うことが入居率の低下を食い止める有効な手段となります。あるいは時代に合った部屋の間取りや設備、仕様を採り入れたリノベーションを行うことも視野に入れましょう。入居者のニーズを的確に捉えた部屋を用意できれば、中古マンションであっても一気に人気物件となる可能性があります。

 

他の多くの商品がそうであるように、マンションも商品価値、付加価値を高めるための努力をすることが非常に重要です。

広告活用の見直し

不動産会社が行っている入居者募集、集客活動が適切であるかどうかも、改めて確認してみましょう。

不動産会社によっては賃貸情報を抱え込み、自社への問い合わせがあった場合にのみ物件を案内するというやり方をしていることがあります。これではマーケットが狭くなってしまい、入居率は上がりません。1社のみに入居者募集、広告展開を依頼するのではなく、複数の不動産会社を利用する方法もあります。不動産会社によっては、広告や営業方法についてオーナーとよく話し合い、情報を共有しながら効果的な空室対策を行っているところもあります。

入居者への対応の見直し

入居審査の際に、ある程度フレキシブルな対応をすることも考えてみましょう。入居条件が合わなくてもフォローになる要素がないか、人となりはどうかなどを確認して、条件のみにこだわらない選択を心がけることで対象を広げることができます。

ある程度の条件をつけてペットを可とする、高齢者や外国人なども対象とする、保証人なしでも保証会社の利用があればよしとするといった条件の見直しももちろん、有効です。募集を不動産会社や管理会社に委託している場合は、こうした点についても相談してみましょう。

まとめ

マンションの空室対策はオーナー自らがアイデアを考えて工夫することもできますが、不動産会社からサポートを受ければ適切な対策ができることもあります。十分にコミュニケーションがとれる、信頼できる業者を選んでください。