お知らせ

ANNOUNCEMENT

失敗事例から学ぶ! マンション経営のコツ

2018.07.03

391 view

マンション経営に失敗してしまうのはどんなケースが多いのか、そしてどうすればその失敗は回避できるのでしょうか。ここでは、入居者が集まらない、修繕積立金がどんどん増えていくといった4つの失敗事例から、学ぶべきポイントを見てみます。

失敗事例1 いつまでたっても入居者が集まらない

入居率が低い、入居者がなかなか決まらないというのは、マンションを経営する上でとても深刻な問題です。

 

入居者が集まらない一番の原因は、ひとことで言ってしまえば不動産物件が「入居者のニーズと合致していないから」です。自分の住む部屋を探している人は、周辺の物件を何件も見て回って比較します。

最近はネットで下調べもできるので、間取り、収納力、遮音性、セキュリティー、ネット環境まで各項目を比較検討し、その中から最もコストパフォーマンスが高い物件を選びます。となれば、物件を提供する側も入居希望者以上の綿密な市場調査をする必要があるのは当然といえます。

事前に周辺環境や賃料の相場などを十分に調べ、部屋の間取り、付帯設備なども比較して、競争力を持った物件を入手することが投資の前提条件となります。自分で売れると確信を持てる物件にのみ投資をする、という基本にいかに忠実になれるかが有効な対策です。

失敗事例2 修繕積立金がどんどん増えていく

家賃下落のリスクなどは大半の人が認識していますが、修繕積立金が上がっていくリスクを最初から想定している人は少ないかもしれません。しかし、築年数が進むにつれ修繕積立金が上昇していくことはよくあります。

 

そもそも不動産物件を販売する側は、物件を売りやすくするために、当初の月ごとの支払い額を抑えるべく修繕積立金を低く設定することがあります。そうしたマンションではやがて積立金が不足し、結局、何年か後に修繕積立金を値上げする、あるいは一時金などの形で修繕費を徴収することになります。

最初は安かったのに、10年20年と経つうちに毎月の修繕積立金が3倍になるというケースもあるようです。こうした事態を未然に防ぐには、物件購入時に周囲のマンションの修繕積立金との比較をすることです。相場がわかれば修繕積立金が高いか低いかがわかります。疑問があれば理由を不動産会社に確認してみましょう。

失敗事例3 管理がいい加減な管理会社と契約してしまった

共用部分の清掃が行き届いていない、設備の故障・破損が放置されたままになっている……といった状況は入居者にとって快適とはいえない環境です。

また、管理費や修繕工事費の使途が不透明で割高に感じるとすれば、オーナーもデメリットを被ることになります。管理会社に対するこうした不満が高じれば、最終的には管理会社の変更を検討することになります。

 

しかし本来、最初から対応の良い会社を選んでいれば、このような面倒な事態にはならかったはずです。

管理会社の実績や評判は事前に念入りに調査しておきましょう。担当者と会って話したときの印象も大事です。職場の雰囲気は良いか、言葉遣いや対応がきちんとしているか、管理マニュアルが完備されているか、説得力のある話を聞くことができるかなどをチェックしましょう。最もわかりやすいのは、その管理会社を利用しているオーナーさんに話を聞くことです。

失敗事例4 マンションを購入後、周囲に競合物件がどんどん増えた

立地や環境が良いと判断して購入したマンションだったのに、購入後に競合物件が増えて思ったように入居者が集まらなくなった、というケースも起こり得ます。実際、立地が良いほど競合マンションが現れる確率は高くなり、競争は激化していく傾向にあります。

 

優良な不動産会社であれば、周囲のマンション建設予定などについて、情報を持っているはずです。購入前にその区域に今後どのような計画があるのか競合調査を依頼しておきましょう。

実際に自分の足で周囲を見回ってみて、土地の様子や「建築計画のお知らせ」という標識が出ていないかなどを確認してみることも必要です。競合物件は常に頭に入れた状態で投資を行う必要があります。

まとめ

失敗事例からはマンション経営で成功するための教訓が得られます。個人ですべてを把握することはなかなか難しいものですが、頼りになる不動産会社をパートナーにすれば、専門的立場からのサポートを受けながら、リスクを最小限にしていくことができます。

その意味では、適切な不動産会社選びこそが重要なポイントといえるかもしれません。