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都心と郊外、各地域における不動産投資のメリット、デメリット

2018.06.30

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不動産投資を考えるとき、都心の物件を選ぶのか、郊外の物件を選ぶのかで迷っている人もいるのではないでしょうか。はたして地域によってどんな違いがあるのか、今回は東京都心と郊外それぞれの投資物件を選ぶメリットとデメリットについてまとめます。

不動産投資を都心でする場合

まずは不動産投資の対象地域として都心を選ぶ場合のメリット・デメリットをそれぞれ見てみましょう。

 

都心のメリット

都心で不動産投資を行うことのメリットとしてまず挙げられるのは、「需要が高い」ということです。これは重要なポイントで、需要が高いゆえに資産価値が高く流動性も高いといえます。

人気の沿線で駅からも近いなど条件がそろった物件であれば、賃料に関わらず入居希望者が途切れる確率は低いでしょう。都心に住む人は利便性を重視する傾向があります。

 

東京は、世界で一番人口の多い都市圏です。しかも、東京都総務局統計部による「東京都区市町村別人口の予測」(平成24年3月)によると、都心の人口増加は東京五輪が開催される2020年まで続くといわれ、オリンピックの後押しもあり、都心における賃貸物件の稼働率の高さは今しばらく続くとみるのが一般的です。

 

また、都心部の物件は、ある程度の築年数を経ても、価格が一気に落ちるということは少なく、安心感があります。資産価値が高いため、都心であれば融資を受ける際にフルローンが通りやすいというのも見逃せません。

 

都心のデメリット

問題となるのは、都心の物件は購入時の価格が高い点です。もともと土地などを持っている人を別とすれば、この価格がハードルになることも多いでしょう。

購入価格が高いということはその分、利回りも低くなります。また、固定資産税も高額です。賃貸物件の場合、需要が高いために回転率が速く、その分原状回復などの費用が発生しやすいということも考えておかなくてはいけません。

人気エリアにおいては、マンションを建てられる土地が少ないため、そもそも物件が手に入りにくいという問題もあります。駅から離れた場所で物件を選ばざるを得なくなるケースも多くなるでしょう。

 

不動産投資を郊外でする場合

次に、不動産投資の対象地域として郊外を選んだ場合のメリット・デメリットをそれぞれ見てみましょう。

 

郊外のメリット

郊外の物件のメリットは、購入価格が安いことです。都心と同じ予算であれば、よりグレードの高い物件を購入できます。その分、利回りも高くなることが期待できます。とくに現金で支払う場合は、都心に比べて不動産投資を行いやすいでしょう。

郊外でも人口が増加していたり、比較的通勤に便利なエリアや、大学のキャンパスがあったりすると、ある程度安定した賃貸需要が見込めます。。

 

郊外のデメリット

ただし、全体の人口推移予想を見ると、今後、郊外の人口は減少傾向にあります。人口が減るとマンションの需要も減り、賃料相場が下落するリスクはあるでしょう。

いくら購入価格が安くても、家賃まで下がってしまえば運用プランには大きな打撃となります。一般的には空室リスクは都心より高くなるため、想定していた利回り分を回収できない場合も多いです。都心に比べて専有面積が広い物件が多い分、リフォームや設備のリニューアルを行うときにはよけいにコストがかかってしまうという面もあります。融資面ではフルローンが組めないケースがあり、中古となるとさらにローンが組みづらく再販が難しい側面があるのは否めません。

 

 

都心と郊外の不動産投資を比べてみると、それぞれに一長一短があることがおわかりいただけたでしょうか。地域を考えるとき、少ない自己資金で不動産投資を始めるなら郊外を選択する方法もありますが、人口推移予想などを考慮して着実な投資を考えるなら都心を選択するのがおすすめといえるでしょう。

 

まとめ

都心と郊外の不動産投資を比べてみると、それぞれに一長一短があることがおわかりいただけたでしょうか。地域を考えるとき、少ない自己資金で不動産投資を始めるなら郊外を選択する方法もありますが、人口推移予想などを考慮して着実な投資を考えるなら都心を選択するのがおすすめといえるでしょう。