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不動産投資のメリット、デメリット

2016.07.31

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不動産投資には、ほかの資産運用にはないさまざまなメリットがあります。反面、デメリットも存在し、その両者をよく理解しておくことが大切です。今回は、資産運用に関心のある方が知っておきたい不動産投資のメリット、デメリットについてまとめます。

不動産投資のメリット

不動産投資にはどのようなメリットがあるのか、ここでは主にマンション投資の場合を想定してご紹介します。

長期的に安定した収入が見込める

マンション投資は、入居者が支払う賃料によって毎月安定した収入があります。この賃料収入は一般に不労所得ともいわれ、働いて給料を得るのとは別の収入となります。不労所得は勤務している会社に何かあったとき、あるいは定年退職後でも得ることができます。

 

また、マンションの入居者は通常、2年という単位での契約となるので、少なくとも年単位で安定した収入を見込めます。さらに、建物自体の耐用年数でいえば、メンテナンスやリフォーム、リノベーションを施せば90~100年程度は集合住宅としての機能を果たすことができます。ですから長期的な安定収入を見込めます。これが第一のメリットといえます。

生命保険の代わりになる

不動産投資が生命保険代わりになる、というと不思議に思う方もいるかもしれません。実は投資用不動産を購入する際にローンを組むと、団体信用生命保険(団信)という保険を契約することになります。この団信は、万一、契約者が住宅ローンの返済途中で死亡や高度障害になった場合、生命保険会社が本人に代わってローンの残金を支払うという仕組みの保険です。つまり、簡単にいえば、本人が亡くなったあとでも、遺族は残債のない資産を譲り受ける形となり、賃料収入はそのまま遺族に入り続けるということです。

 

もちろん、団信も生命保険の一種なので保険料が必要ですが、実際にはローン金利の中に毎月の支払額が組み込まれています。加えて、マンション投資の場合は賃料収入から毎月のローンを支払うので、保険料を支払っているという感覚はさほどないはずです。

 

ただし、医療保険やがん保険と同じような保障(保証)は、団信だけではカバーできないので注意が必要です。団信に加入すると同時に、今まで入っていた生命保険のプランを見直し、支払額を少なく、保障(保証)を万全にしておくことをおすすめします。

節税対策になる

不動産投資で得た収入は、確定申告時に建物の減価償却費、ローン金利、固定資産税などの必要経費を差し引いて申告できます。これにより、給料から天引きされている所得税が還付され、住民税の軽減を受けられるのも見逃せないメリットです。

 

さらに、相続や贈与の際には、不動産は固定資産台帳や路線価をもとに評価されるという特徴があります。結果、建物はおよそ50~60%、土地は地価公示の80%ほどで評価されることになり、相続税、贈与税の支払額を抑えることができます。

不動産投資のデメリット

次に不動産投資にはどのようなデメリットがあるのかをご紹介します。

ケースによって借入のリスクがある

一棟のマンション投資を行うとなれば、購入額はそれなりに高額になります。ほとんどの場合は銀行など金融機関にローンを申し込むことになりますが、その借入の返済期間も長期に及びます。

 

また、当然ながら、自己資金に対する借入金比率が高ければ高いほど、返済額が増え、リスクが増えます。この場合のリスクとは、不況などによって利益額が減り、返済額とのバランスが崩れることもある、という不確定要素のことです。

 

さらに、マンションでは借地借家法によって入居者の権利が守られるため、居住者に対し立ち退きを要求して建物を解体する、といったことが困難であることも知っておきましょう。

空室のリスクがある

どんなに人気のある物件であっても、常に全室入居者で埋まっているとは限りません。入居者が引っ越したあとに空室期間が生じるのは当然のことで、その期間が長くなるほど収入減の時期が続くことになります。こうした空室リスクはあらかじめ考慮に入れておく必要があります。資金計画も、空室を想定した上で組むようにしましょう。

 

不動産投資投資を検討する際は、上記のメリット、デメリットを理解しておきましょう。また、デメリットをできる限り抑え、メリットを十分に活用するために、よりよいアドバイスが得られる不動産投資会社を選ぶことも大切です。